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作为一名想把房子“脱手”的业主,家住广州的陈女士还“背着”几十万的银行贷款,她最想的是能找到一个合适的买家,用买家的首付款还自己的贷款,但是这样的买家不容易找。


现在问题有了解决方法。目前,南京、昆明、福州、佛山等二线城市开始探索“带押过户”这种模式,广州、深圳等一线城市也加入了行列中。“带押过户”,即无需业主提前还贷款,就可以完成过户,不仅降低了买卖双方的交易成本,还简化了二手房的交易流程。


从操作流程方面看,买方、卖方和银行需要签订多方资金监管协议,约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后,从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户,剩余款项再划转至卖方个人银行账户。“带押过户”这种模式正合陈女士的心意。据她了解,按照传统的二手房交易模式,从偿还贷款到解押,她所贷款的银行处理时间要等近一个月,“带押过户”模式能大大提高交易效率。


但记者采访了解到,由于需要牵涉不同的商业银行、担保机构,也要确保过户、抵押、赎契全流程顺利进行及规避风险,实际真正落地应用的银行还不多。


上海易居房地产研究院总监严跃进称,该政策在盘活二手房资源、加快二手房流通、以二手房交易活跃带动一手房交易活跃等方面都有非常重要的作用。


一、“带押过户”如何操作


建行南京地区的多个分支行都已经开始“带押过户”业务试点,但对客户要求较高,需要满足两个条件:一是买卖双方都需要是以建行作为开户行;二是目前只能做纯商业贷款,公积金和公积金+商业贷款组合还不能支持。


一般二手房交易流程是:买卖双方签合同——业主筹钱偿还二手房剩余贷款申请解押和买家向银行申请按揭——买家获得同意贷款书/业主获得解押资料——过户——买家付款、业主收款——出新买家的房产证。“带押过户”模式下的二手房交易流程变为:买卖双方签合同——买家向银行申请按揭——买家获得同意贷款书——过户同时把抵押的关系转到买方——买家付款——业主偿还二手房剩余贷款和收款。


“相当于业主的房贷不用还给银行,也不用在银行解压,直接转移到买方,然后买方的钱会打到我们银行监管账户。”建行南京地区一位银行客户经理称。


这位客户经理提醒,有一种情况,如果买家申请到的贷款余额没有办法覆盖业主的贷款余额,买方要把首付款也放在监管账户,不然无法偿还业主之前的贷款。如果首付款和买家贷款相加大于业主的贷款余额,还掉业主原来的贷款之后,剩下的钱会打到业主的银行卡里。“从买房申请贷款开始,如果买卖双方资料齐全的话,应该差不多5个工作日,贷款就能到买家账户。”


据记者从上述银行了解到,现在依然可以选择传统的二手房交易模式,如果不选择“带押过户”的模式,就按照各个银行规则来执行。目前南京地区的建行,申请还清贷款,需要10个工作日左右解押,与“带押过户”的模式相比,效率会低一些。


近几个月,多个二线城市都推出了首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务。如10月14日,佛山首宗二手房“带押过户”贷款业务在南海区率先试点,同时首个“带押过户”的不动产权证也在当天颁发。


记者采访了解到,这些城市的银行更多的回复是目前还没有正式推出该业务。“我们是做了首笔业务,然后中间可能还有一些流程需要优化,所以还没有正式推出来。”工行佛山南海某支行房贷业务经理称。


“我们的确听说了有这个政策,目前都没有做过,有些业务不是马上就可以展开,系统要跟得上才行。”有城市的银行个贷经理如是告诉记者,这里面存在很多问题,涉及到买卖双方和各自的银行,例如买卖双方是否同意交易,买家的银行贷款同意放款,业主所在银行是否同意接收等等。


“银行处于调研和方案探索阶段,因涉及同行和跨行赎楼业务,需牵引不同商业银行、担保机构和客户配合,目前为确保过户、抵押、赎契全流程顺利进行及规避风险,这项业务还未正式推出。”广州一位房产中介人士在接受记者采访时称。“对于带押过户政策,从实际操作中,应用的确实还不多,否则近期二手房交易应该很火爆。”


上海易居房地产研究院总监严跃进分析有以下原因:首先当前大环境相对来说对于交易是不利的,购房需求不强,卖房会考虑到价格的因素,不会急于抛售,一定程度上会限制房东去使用“带押过户”的政策。其次该政策多少还需要协调,包括中介等也需要去了解此类政策,一些购房者可能也不是很清楚这个政策的来龙去脉和操作模式,需要一个适应过程,也需要各地积极做宣传。部分带押过户会涉及到跨行业务,后续类似跨行业务方面如何协调也是个问题。


“实际上之所以二线城市推进快,其实更是因为二线城市主动在这个领域做了探索。一线城市应该说按理是更容易操作的,因为内部资源更容易协调,但估计没有把这个领域作为重点去研究,所以滞后了点。”严跃进说。


二、提振二手房市场行情


家住佛山、最近在看房的张女士也较为青睐“带押过户”这种模式。“我看二手房都是优先选已经缴清贷款的房子,就是怕业主拿我的首付去还贷,中间有个时间差,我怎么保证我的首付不会出问题。”张女士说。


事实上,确实存在借垫资的名义来违规挪用资金的操作,例如业主做生意遇到资金困难,可能会借卖房名义来变相骗取买家的资金。此类垫资使得交易的周期变长,尤其是在市场波动和政策调整的情况下,交易的不确定性和风险大大增加。


严跃进表示,过去一些城市的操作仅仅停留在“让买卖登记同时进行”的模式,其前提是,房东已经偿清了贷款。而更为实质的问题即“如何让卖家不用筹集款项偿还贷款”并没有破解。“带押过户”此类模式具有两个积极的意义:第一、破解了“如何让房东不筹钱偿还贷款”的问题。通过此类新操作,房东出售房产的顾虑和筹资压力减少,这也使得购房者的顾虑和担忧减少了,这样二手房的交易自然就变得容易和顺畅。第二、此类模式下,交易流程也是在简化和优化的,甚至可以实现让买卖、过户、登记在一日内完成。类似政策和模式自然是亲民的、优化的、备受称赞的。


目前,二手房市场正从“低迷期”中逐步复苏,二手房价格接近底部,市场预期已经从底部回升。根据贝壳研究院《二手房市场半年报》显示,今年二季度成交量较2020年、2021年同期分别下降了32%、36%,上半年交易量比2020年、2021年同期下降了6%和40%。贝壳研究院监测数据显示,7月二手房成交量环比稳中有升,同比自去年年中以来首次止降转增;8月二手房市场活跃度较上月有所减弱,成交量环比下降,但同比连续第二个月增长,并且增幅扩大。


“带押过户”模式能否进一步提振二手房市场行情?严跃进称,“带押过户”对于激活房东积极挂牌和出售二手房等具有积极的作用。二手房的出售信心和活跃度增加,其对于购房需求尤其是改善型购房需求的释放具有积极的作用。所以,“带押过户”政策其实是盘活二手房资源、加快二手房流通、以二手房交易活跃带动一手房交易活跃等方面的重要政策,对于激活四季度房屋交易市场、促进房企新房项目销售等都有非常重要的作用。


本文来自微信公众号:经济观察报 (ID:eeo-com-cn)

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